חושבים להיכנס לעסקת קבלן? את הפוסט הזה אתם חייבים לשנן לפני!

‍וגם להאזין לפרק 166 בפודקאסט בהולללללללל

‍

ואם אתם רוצים שנעזור לכם למצוא את העסקה הטובה ביותר עבורכם

מוזמנים להשאיר לנו כאן פרטים

‍

‍

‍

הקדמה קודםםםם, תנשמו

‍

184,

נכון לעכשיו,

184 וואיניקים רכשו בשנה האחרונה דירה מקבלן באחד מהפרויקטים שפרסמנו בקהילה

והקטע, שהמספר הזה היה יכול להיות 300 בקלות.

אממה,

יש לא מעט וואיניקים שלא יודעים לאיזה עסקה הם נכנסים,

לא יודעים אם זה נכון להם בכלל,

ולא יודעים אפילו לחשב את הסיכונים ואיך הם יסגרו את העסקה מבחינה כלכלית בסוף!

אנשים הולכים אחרי טרנדים,

ובשנה וחצי האחרונות הטרנד של רכישת דירה מקבלן ב-10% בכניסה,

פתחו צוהר למאות אלפי אנשים שלא יכלו להרשמות לעצמם דירה חדשה מקבלן לפני שנה וחצי,

ופתאום היום כל וואיניק עם דופק, תעודת זהות ו-100 אשח יכול למצוא ולקנות דירה חדשה מהניילונים בעד 2 מיליון שקלים, מטורף לא?

‍

זהו,

שמבחינה נדלנית, לגמרי מטורף,

דירות יד 1 עולות בערכן בצורה אגרסיבית עוד במהלך הבניה,

ואם אתם אנשים רציניים, שיודעים לחשב את תנאי העסקה, את קצב החיסכון שלכם ויכולת ההחזר,

יש מצב שתמצאו עסקה מטורפת

‍

אממה,

הכי קל לשווק החוצה ש ״רק 100 אלף ויש לך דירה חדשה״

אבל בלי הבנה של היתרונות , וגם החסרונות

אולי בעיקר החסרונות,

אנשים ימצאו עצמם נכנסים לעסקאות שלא יוכלו לצאת מהן...

וחבל...

‍

>>>כאן מצטרפים לפורום העסקאות קבלן השקטות שלנו בוואטסאסאפ<<<

‍

״ביבס יאח בדיוק יצאתי מעזה, ראיתי את הפרויקט באשדוד, יש לי 100 אש״ח! איך מתקדמים?״

רגע נשמה….

אם הדירה עולה 2 מיליון, ואנחנו מדברים על תנאי תשלום 5-95, אתה מביא היום 100 (וזה לא כולל הוצאות צד)

ונגיד שאת זה יש לך!
‍

אבל מה יקרה בעוד 4 שנים?

האם תוכל לעמוד ב-75% משכנתה? ונגיד שכן…

מה עם עוד 20% הון עצמי שצריך להביא? (400 אשח!)

״מה אתה עושה בחיים אח שלי הכוסון?״ שאלתי

״סטודנט! מתחיל השנה בבן גוריון!״

כאן זה נגמר.

איך סטודנט שמתחיל ללמוד השנה אמור בעוד 3.5-4 שנים להביא 400 אשח + לקבל אישור למשכנתה של 1.5 מיליון שקל????

‍

בקיצור,

היום כניסה לעסקת נדלן היא סופר קלה לרובנו.

הבעיה? היציאה ממנה.

‍

מה הדברים החשובים שצריך לקחת בחשבון שנכנסים לעסקת קבלן?

‍

1. האם מחיר הדירה צמוד למדד תשומות הבניה?

‍אם צמודה, קחו בחשבון שמחיר הדירה שחתמתם היום יעלה עד למסירה בממוצע של 2-4% בשנה.
בקצרה? מדד תשומות הבניה הוא מדד שצמוד למחירי הסחורות, חומרי הגלם לבניה , מחירי העובדים באתרי הבניה ובענף והבניה וכו
בקיצור הבנתם שהמדד הזה עולה בכל שנה, כל פעם בכמה אחוזים (2-4% בממוצע)
אם אתם רוכשים נכס עם הצמדה למדד, שעלה היום 2 מיליון, הרי שבסוף גם תוסיפו עוד סכום ששווה לאחוזי המדד שעלו

‍
פרויקט ב2 מיליון שח, שנמסר בעוד 4 שנים, שצמוד למדד, יביא אתכם לתוספות של מאות אלפי שקלים בנוסף!

‍

2. כמה אחוזים צריך לשלם היום?
חייב לקחת בחשבון את סכום הכסף שאנחנו צריכים להכניס לעסקה היום,
ואם אנחנו בעסקה בה אין עוד היתר, צריך לוודא שהכסף שנשלם יושב בנאמנות עד לקבלת היתר

‍

3. מהו ההון העצמי ההתחלתי הכולל שאני צריך לשלם-

ההון הראשוני לכניסה לעסקה בנוי לרוב מ- % התשלום על הנכס (נגיד 5% בעסקת 5-95),

תשלום על עורך דין הקבלן (סכום קבוע בחוק - 5397+מעמ),

עורך דין שמייצג אותי בעסקה (נע בין 5000-12000 שח לעסקה, או לפעמים לפי 0.5% + מעמ ),

תיווך/ליווי (נע בין 1%-2% + מעמ)

וכמובן מס רכישה אם אתם בדירה שניה/שלישית או מעל תקרת הפטור

‍

את כל ההוצאות האלו שימו באקסל מסודר ותראו אם יש לכם תקציב המספיק לעסקה

או עשו פשוט הפוך- חשבו מה יש לכם ומזה תוכלו לגזור את גובה העסקה או את מקסימום הסכום שתוכלו להכניס היום לעסקה

‍

אם אתם רוצים אקסל מסודר לחישוב, מוזמנים להציץ באזור העסקאות שלנו ביוטיוב, שם הצגנו כל עסקה ושיתפנו באקסל שלנו>>>

‍

4. מה ההון העצמי שדרוש לי לסגירת העסקה-

אולי הסעיף החשוב ביותר וזה שכווולללםםם שוכחים ממנו.
בעסקת 10-90 לדירה ב2 מיליון שח (בהנחה שזו דירה יחידה) , אני אצטרך להשלים 15% בסוף כהון עצמי (300 אשח). כלומר, שמתי היום 10% הון עצמי, במסירת העסקה בעוד 4 שנים נגיד, אצטרף להשלים עוד 15% כדי להשלים להון העצמי המינימלי (25%) ולקחת בנוסף משכנתה בגובה של עד 75% מסך הנכס.

שווה לחשב כמה אני צופה לחסוך בתקופה של הבניה על למסירה (אם אני חוסך היום 4000 בחודש, אזי אני חוסך 48000 בשנה אזי, (חחח הכי 4 יחל מתמטיקה), זה 192000 ב4 שנים.

האם הסכום הזה מספיק לי להשלמת העסקה?

כאן נכנס ניהול הסיכונים שלנו-
הרי היום אנחנו חוסכים 4000, יכול להיות שבעתיד נחסוך יותר או פחות, בנוסף לכך, אני לווא דווקא רוצה לוודא שאני חוסך את כל ההון הדרוש לי בסוף, אני (בתור שי) גם בסדר עם לקחת הלוואה משלימה של לא יותר מ150 אשח.

אבל בואו נגיד שאם עוד 4 שנים תזכרו להתעורר ואתם צריכים לשלם 300-400 אשח…. וואלה בעייתי אחושלוקי.
‍

- מהי המשכנתה שאני צפוי לקחת על הנכס? דירה של 2 מיליון? יחידה? מגיע לי במקסימום 1.5 מילון שח. שווה לגמרי לדבר עם יועץ משכנתאות להבין צפי החזר, ולאלו שממש רוצים להיות על הsafe side (אני אחד מהם:)) , ישנה אפשרות לקחת את המשכנתה כבר היום (כןכן, אין פה טעות), למשוך ממנה רק 100 אשח, לשלם החזר חודשי על ה100 אלף, ובמצב הזה לא משנה מה קורה איתי בעוד 4 שנים, כבר אושרה לי משכנתה

- חוץ מקצב החיסכון שלכם, קחו בחשבון גם קרנות וקופות שעתידות לגדול בערכן עד המסירה, זה גם כסף פוטנציאלי שאפשר למנף לטובת השלמת העסקה

‍

עוד תוספות והרחבה על עולם המשכנתאות ואיך התהליך עובד בפרק שעשינו עם ימית אפריאט, יועצת משכנתה תותחית!

אבל בבקשה מכם,

אתם לא נכנסים לעסקה עד שאתם לא רואים את הסכום אותו אתם צריכים להשלים במסירה

ומנסים להבין איך אתם מגיעים אליו בהתבסס על משכורת, קצב חיסכון, ולקחת בחשבון אירועים גדולים ידועים בטווח זמן הפרויקט שעשויים להוריד לכם כסף מהחיסכון הפוטנציאלי



‍

ולסיום, נדבר על הפיל בחדר-

מכירה לפני מסירת הדירה/ הסבת ערבויות.

הדבר הזה, שהרבה משווקים משתמשים בו

הוא פשוט חארטה

‍

ולמה?

1. קשה מאוד לבצע זאת בפועל ועוד שניה אסביר למה

2. זה דופק אתכם כמוכרים ואת הקונה שלכם ועוד שתי שניות אסביר למה

‍

נתחיל בזה שכדי למכור את הדירה לפני מפתח, עליכם לקבל את אישור הקבלן,

ישנם קבלנים שרושמים שיש אישור,

רק שצריך לשים לב באיזה תנאים- האם אסור למכור עד שהקבלן מכר את כל הפרויקט? האם זה לא יכול להיות במחיר נמוך יותר?

ונגיד שאת השלב הזה עברנו
‍

עכשיו אתם צריכים את אישור הבנק המלווה של הפרויקט,

וזה כבר סיפור מהתחת...

בירוקרטיות, מסמכים, להגיע לבנק כמה וכמה פעמים, לתקן, לשנות, להחתים את הקבלן...

בקיצור בהצלחה עם זה.

‍

אההה... ונגיד שהצלחתם?

עכשיו שתוציאו את הדירה למכירה תדפקו את עצמכם ואת הקונה
‍

את עצמכם

כי אתם מוכרים לפני מפתח, כלומר גם אם זו דירתכם היחידה והראשונה לא תקבלו פטור ממס שבח- תשלמו יפה מאוד 25% (!!) על כל הרווחים שלכם

וזה שקונה מכם, (נגיד קנה את הדירה ב-3 מיליון כלומר מיליון יותר ממה שאתם קניתם)
‍

יקבל משכנתה רק לפי המחיר המקורי שאתם קניתם את הדירה- כלומר המשכנתה שהוא יקבל מהבנק היא לפי 75% מ-2 מיליון

שורה תחתונה, הוא יצטרך להביא עוד מיליון שקל נזיל מהבית כי הוא קנה מכם ב-3 מיליון

‍

למצוא לקוח עם 1.5 מיליון נזיל לדירה של 3 מיליון יותר קשה לאותו לקוח, מאשר פשוט לקנות דירה מוכנה ולקבל משכנתה על כל ה-3 מיליון

‍

בנוסף, לכל פרויקט יש בנק מלווה, כדי להגן על הרוכש במקרה של בעיה מול הקבלן,

רק שהבנק מוכן לבטח רק את הכספים שנכנסו לעסקה בתחילתה

כלומר אם קניתי מכם את הדירה ב-3 מיליון ובתקופת הזמן שבין הקניה למסירת המפתח יש בעיה עם הקבלן,

הרוכש החדש מבוטח רק על ה-2 מיליון שאתם קניתם את הדירה.

אם עכשיו הפרויקט מבוטל והבנק מחזיר כספים לרוכשים,

הוא יקבל רק 2 מיליון, מיליון שח לא מבוטחים והלכו לפח!!!

‍

בקיצור הבנתם?

אל תמכרו לפני מפתח

אם זה המטרה שלכם מלכתחילה, אל תיכסו לשום עסקת קבלן

‍

מי שנכנס לעסקה כדי למכור אותה לפני מפתח,

שלא יכנס

‍

לסיכום וואיניקים יקרים,

עסקת קבלן יכולה להוות הזדמנות מטורפת להגדלת ההון העצמי שלכם

אבל תעשו את זה בחכמה

ואם אתם רוצים שנעזור לכם למצוא את העסקה הטובה ביותר,

מוזמנים להשאיר לנו כאן פרטים

‍

‍

וכאן שמנו לכם כמה דברים כדי לסייע:

‍

1. הצטרפות לקהילת משקיעי הנדלן שלנו - YInvest - שם אנחנו מפרסמים את כל העסקאות קבלן הכי מעניינות שמקבלים לקהילה, בתנאים מיוחדים ובהנחות של מאות אלפי שקלים
   
   קליק כאן כדי להצטרף לקהילת העסקאות שלנו
   
   ‍
2. הפרק המושלם שהכנו לכם על כל מה שצריך לדעת לפני שנכנסים לעסקת פריסייל

‍

וכאן הלינק להאזנה בספוטיפיי

3. רוצים לבדוק את יכולת ההחזר שלכם? מוזמנים לבדוק במחשבון המשכנתה שהכנו לכם
4. רוצים לצפות בכל עסקאות הקבלן שעשינו בקהילה, ולהבין איך מתרגמים את כל המאמר בשטח? הקליקו

‍
‍

ולסיום, אם אתם רוצים שנעזור לכם למצוא את העסקה הטובה ביותר,

מוזמנים להשאיר לנו כאן פרטים

‍

‍

נשתמע!