יש דיבור שכמה וואיניקים בקטע של מינופים וכו.

אז הגיע הזמן לעשות סדר בכל עולם ההלוואות,

כדי שבפעם הבאה שאתם חושבים לקחת הלוואה

(לצורך השקעה! דיר באלאק בשביל רכב או שיט אחר),

תעשו את זה נכון

נתחילה? יאללה

‍

אז למה שבכלל ניקח הלוואה? ריבית גבוה עכשיו וזה…

נכון,

הריבית גבוה

אבל עדיין הרבה מוצאים את עולם ההלוואות כמקום משתלם.

הרי אם ניקח הלוואה בפריים +1 (7.25% ריבית נכון להיום), ונשקיע אותו בהשקעה שתניב מעל הריבית על ההלוואה,

הרי שהרווחנו כסף,

וזה משתלם.

----------------------------------------------------------------

קחו דוגמה,

נגיד ולקחתי הלוואה היום של 100 אש״ח לצורך רכישת נכס, ונגיד שהנכס הזה עולה 400 אש״ח בדימונה + 20 אלף הוצאות צד ברכישה

ואני מביא 90% מהכסף מהלוואות (300 אש״ח משכנתה ו100 אש״ח הלוואה להון עצמי ונגיד שיש לי 20 אשח מהבית),

אני חייב להבין האם הפוטנציאל רווח שווה את המינוף הגבוה.

‍

כלומר, נגיד ובתכנית העסקית שלי אני מתכנן למכור את הנכס תוך שנתיים-שלוש ב-150 אשח יותר,

הרי שבניכוי הוצאות צד (פלוס מינוס כמובן) ברכישה ובמכירה,

ובניכוי 1000 שח נוספים בחודש (הפער בין המינופים שאני צריך להחזיר לשכירות הממוצעת)

אני מגיע לרווח פוטנציאלי של אזור ה80 אשח (ואני פסימי רצח)

‍

כלומר,

אחרי שאחזיר את כל המינופים - ההלוואה והמשכנתה לבנק,

ובהנחה שלא הקטנו אותם בשקל אחד שחוק

הרי שנכנסתי עם 20 אשח הון עצמי אמיתי

ויצאתי עם 100 אשח (20 אלף מהבית, 80 אלף רווח)

ונגיד שזה קרה ב4 שנים אפילו (ולא שנתיים)

‍

הרי שעשיתי פי 4 על הכסף ב4 שנים

כלומר 100% תשואה בשנה

‍

עכשיו,

שאני מסתכל על הריבית של הבנק (7.25%)

ועל התשואה שאני יכול להשיג בעזרתה (100%)

אני מבין שיש סיכוי שההלוואה תשרת אותי נאמנה.

פה נתתי דוגמה לעסקת נדל״ן הכוללת הלוואה ומשכנתה ואיך חישבתי רווח ביציאה

-----------------------------------------------------------

סבבה, נשמע פיין, אבל מאיפה לקחת הלוואה?

שניה לפני,

בואו נדבר רגע על איך אני יודע כמה הלוואה אני יכול לקחת…

כי יותר מידיי וואיניקים הולכים ורואים נכסים,

ורק אז מבינים שאין להם אישור מהבנק בכלל לסכומים האלה.

----------------------------------------------------------

אז אחורה פנה,

קדימה צעד.

הדבר הראשון שאני עושה הוא מבין מה התזרים החודשי שלי (הכנסות פחות הוצאות)

נגיד שהתזרים שלי הוא 4000 שח

השלב הבא הוא לקחת מקדם ביטחון שאני לא נוגע בו,

נגיד 1000 שח.

בשורה התחתונה,

אחרי השלב הזה אני יודע שאני יכול לקחת הלוואות ומשכנתאות בהחזר חודשי שלא יעלה על 3000 שח

(וכמובן שיש לבדוק שגם עומד בכך שההחזר החודשי לא עולה על 40% מההכנסה החודשית- חוק של הבנק וזה…)

השלבים הבאים הם כמובן קבלת אישור להלוואה, אישור עקרוני להלוואה וכו,

כל השלבים לרכישת נכס נמצאים במדריך שכתבנו לכם כאן

-----------------------------------------------------------

עכשיו, בואו נדבר על מאיפה לקחת הלוואה.

הכי אינטואיטיבי- בנקים

למה טוב?

כי אפשר לעשות את זה בקלות

אפשר להתמקח איתם על התנאים- ממש כמו שוק

אפשר למתוח את ההחזר עד 18 שנה ( בחלק מהבנקים) ובכך להוריד את ההחזר החודשי למינימום ולא לחנוק את התזרים

‍

למה רע?

הריבית כנראה תהיה גבוה יותר ממקומות אחרים בהם ניקח הלוואה

לאלו שיכולים- הלוואה כחלק מחברות במועדון מסויים

אתם קצינים?

עובדי הייטק?

מורים?

עובדי משרד הביטחון?

בקיצור, הבנתם תקטע

לחברי מועדונים גדולים בארץ יש הצעות מאוד שוות על הלוואות שונות דרך המועדון

לרוב בתנאים יותר טובים מאנשים ״רגילים״

שווה מאוד לבדוק מה מגיע לכם ובמקסימום להשלים את הסכום שנשאר מהלוואה ממקום אחר

----------------------------------

הדבר הבא- הלוואה על חשבון קרן השתלמות, קופת גמל להשקעה ופוליסות חיסכון

אם יש לכם את אחד מאלו,

יש מצב שהלוואה על חשבונם תהיה רעיון מעניין.

ההלוואה ניתנת לכם מבית ההשקעות בו מנוהל מכשיר ההשקעה שלכם,

והיא ניתנת לרוב בתנאים טובים יותר מהבנקים.

האתגר?

הלוואות כאלו לא ינתנו מעל ל-7 שנים בלחץ

ניתן לקחת הלוואה בגובה של עד 60% מהסכום שיושב לכם במכשיר ההשקעה.

אחוז ההלוואה שינתן תלוי בבית ההשקעות, ובמסלול בו אתם מושקעים.

יש מצב שאם הכסף שלכם במסלולים מנייתים האחוז יהיה נמוך יותר או שאפילו לא יאשרו וביקשו מכם לשנות מסלול לאחד סולידי יותר

ויש בתי השקעות שבכלל לא מאשרים הלוואה על חשבון המכשירים יותר .

אז לגמרי שווה לבדוק .

‍

‍

מקור נוסף- הלוואות חוץ בנקאיות

בתאכלס,

אלו גופים שיתנו לכם הלוואות בתנאים גרועים מאוד.

כבר קיבלתי הצעות להלוואה בריביות של 11-14%

חברות כמו טריא, btb , max, וכדומה יתנו לכם את ההלוואות

אבל כמו שאתם מבינים,

לא הייתי לוקח אלא אם כן אתם מודעים לסיכון ולפוטנציאל העסקה שאתם עומדים להיכנס אליה והמספרים מסתדרים לכם

‍

‍

פה סיכמתי את כל מקורות ההלוואה הרלוונטים כולל יתרונות וחסרונות

------------------------------------------------------------

ו2 שאלות אחרונות שעולות פה הרבה

1. נגיד ויש לי פתאום 20/30/40 אשח, האם שווה לסגור חלק מההלוואה או להשקיע את הכסף?

התשובה מאוד פשוטה (לטעמי)-

אני תמיד משווה בין הריבית של ההלוואה שאני עתיד לסגור אל מול ההשקעה הפוטנציאלית שלי.

כלומר, אם אני יכול לקחת את הכסף ולהשקיע אותו באפיק שיתן לי בסבירות מסויימת 6% תשואה שנתית,

ומצד שני יש לי הלוואה עם ריבית של 8%,

אני הייתי סוגר את ההלוואה .

ולהפך כאשר המצב הפוך- כאשר התשואה הפוטנציאלית על ההשקעה גדולה מן הריבית על ההלוואה

‍

‍

‍

2. האם שווה למתוח את ההלוואה לכמה שיותר זמן או לכמה שפחות?

אין תשובה אחת נכונה וזה תלוי בהמון משתנים

אני יכול לספר על עצמי,

האסטרטגיה שלי היא לקחת הלוואה שנפרסת לכמה שיותר שנים.

נכון, זה אומר שהריבית שהבנק יקח לי היא יותר גבוה,

אבל מצד שני זה עדיין שווה לי,

מכיוון שזה לא חונק לי את התזרים החודשי ונותן לי עוד אוויר כדי לקחת עוד מינופים להשקעות נוספות.

יש כאלו שיעדיפו לכמה שפחות שנים, כדי לסיים עם ההלוואה כמה שיותר מהר,

לחסוך קצת ריביות,

ולנצל את התזרים הגבוה שלהם.

זה לגמרי בסדר,

ולגמרי אין תשובה אחת נכונה.

‍

‍

‍

אז לסיכום וואיניקים,

לקיחת הלוואה ובאופן כללי מינופים,

הם דרך מעולה להשקעה ולהגדלת ההון שלנו,

אך שימו לב שבכל מינוף יש סיכון, ועלינו להיות מחושבים ובטוחים שנצליח לעמוד בהחזרים.

‍

המאמר מהווה את הבסיס לאחד מתוך 12 השלבים והתכנים שעוברים חניכי סדנת הנדל״ן שלנו, נדלניסט נולד, סדנה של 3 ימים פיזים שמטרתה להכשיר משקיעי נדל״ן צעירים, ולהגיע מ-0 ידע לרכישת נכס להשקעה בתוך 100 ימים בלבד!

כאן אפשר להירשם לסדנה הבאה :) 

‍

עם מה אתם יוצאים מפה?

1. איך משקיעים בתקופה של ריבית עולה? פרק מעולה בפודקאסט עם ימית אפריאט
2. ההרצאה המלאה של שי, איך מתחילים להשקיע בנדל״ן ואיך לוקחים הלוואות נכונות?
3. המדריך המלא לרכישת נכס להשקעה
4. פינת הנדלן ביוטיוב- איך הופכים חוב לרווח
5. הרשמה לסדנת הנדל״ן שלנו- נדלניסט נולד- הסדנה המקיפה למשקיעי נדל״ן בישראל